自去年12月以来，截止今年5月，国房景气指数已连续出现六个月的下滑，资金困局依然是导致当前房地产行业景气度下降的主要原因。而央行持续提高存款准备金率所带来的信贷紧缩以及房地产市场销售遇到困难则是造成当下资金困局的主要因素。

　　基于近期能源价格的上调加大通货膨胀上行的压力，我们认为短期内信贷紧缩仍将持续，而房地产市场在未来数月仍将面临压力与考验，同时国房景气也将难以改变持续下滑的态势。不过我们认为此次油电价格的上调已揭开国内能源价格改革的序幕，反而可乐观预期到长期通账的回落。而通账的回落，对于房地产行业，或许将意味着信贷的放松和资金困境的改善。

　　房地产投资在今年前五个月保持了高位增长，但我们认为已属强弩之末。可以观察到的数据显示，全国土地开发增速与土地购置增速已开始下降。同时住宅新开工面积增速和施工面积增速、竣工面积增速也开始出现下降。供给的下降，可望使供需寻求新的平衡，从而也将帮助市场早日自我稳定。

　　一线城市当中，前期表现较好的上海成交量开始回落，观望气氛弥漫;而深圳的成交量并没有延续5月出现的反弹;北京期房与现房冷热不均，但就交易量而言总体仍处于较为低迷的状态。二线城市中：天津成交低位徘徊;武汉价格坚挺，但成交量有所回落;长沙量价齐跌;杭州则量降价涨。

　　6月初的国家决策层高规格会议强调“保持房地产市场稳定”，我们认为彰显了决策层对房地产市场的担忧，我们认为应当不需要再担心针对房地产行业出台调控政策。但房地产市场本身的企稳尚需时日。尤其在信贷没有放松的前提下，房地产市场仍将面临较大压力。

　　重点跟踪上市公司估值具吸引力。虽然行业景气度在下降，但房地产市场在逐步企稳和回归理性，而龙头上市公司在压力之下，也面临整合行业资源的机遇，并将分享到行业集中度的提升。

　　2008年六月，在高油价和通涨的阴云笼罩之下，包括A股在内的全球股市都哀鸿遍野。而央行大幅提高存款准备金率和将再度加息的传言，更使地产股的表现犹如惊弓之鸟。

　　房地产实体经济的表现究竟如何?

　　资金困局之下，国房景气指数持续下滑

　　作为典型的资金密集型行业，房地产行业的兴衰与资金的充裕程度息息相关。一个可以直接观察的现象是国房景气指数的历次下降都与房地产资金来源指数的下降如影相随。

　　自去年12月以来，截止今年5月，国房景气指数已连续出现六个月的下滑，这也是2000年以来国房景气指数的第四次持续下滑。资金困局依然是导致当前房地产行业景气度下降的主要原因。而央行持续提高存款准备金率所带来的信贷紧缩以及房地产市场销售遇到困难共同造成了当下房地产行业的资金困局。

　　如果我们对国房景气指数2000年以来的历次下降做分解分析，可发现信贷紧缩对国房景气下降的影响，甚至超过销售增速下降所带来的影响。而信贷紧缩的格局如有所改善，也会带动房地产景气度的提升。如2004年2月至2005年12月间，国房景气的下降时间接近两年，此后随着贷款增长扭转下降的趋势，即使当时房地产市场的销售仍然在下滑(定金及预收账款增长率为负)，房地产行业景气度也开始回升。

　　基于近期能源价格的上调加大了通货膨胀的压力，我们认为短期内信贷紧缩放开的概率不大，未来几个月房地产市场将继续面临考验，而国房景气也将难以改变持续下滑的态势。

　　不过我们认为此次油电价格的上调，揭开了国内能源价格改革的序幕，反而可以预期长期通账的回落。而通账的回落，对于房地产行业，或许将意味着信贷的放松和资金困境的改善。

　　房地产投资虽高位增长，但已是强弩之末

　　今年前五个月，房地产投资依然保持了高位增长，其中房地产开发投资总额与住宅开发投资额与和年同期相比分别增长了31.95%和34.98%。不过我们认为房地产行业所特有的垫资现象导致的统计滞后是解释投资仍保持高位的主要原因。在信贷持续紧缩的格局之下，以及在观望情绪弥漫的市场环境下，企业投资的能力和动力都非常不足，房地产投资的高增长已是强弩之末。

　　可以观察到的数据显示，全国土地开发增速与土地购置增速已开始下降。同时住宅新开工面积增速和施工面积增速、竣工面积增速也开始出现下降。加之最近已有国内大型开发商表示下半年将调减开工面积，窥一斑而知全豹，我们认为在当前信贷紧缩的格局不缓解，市场销售不持续而明显回暖的前提下，下半年房地产投资增速的下滑已成定局。

　　供给的下降，可望使供需寻求新的平衡，从而也将帮助市场早日自我稳定。

　　重点城市房地产市场跟踪

　　北京：期房成交有所回暖，但现房市场销售低迷

　　6月的北京房地产市场期房表现略胜现房。继5月交易量有所回升后，北京期房市场成交量在6月继续回升。期房住宅签约套数与签约面积分别比5月环比上升17.5%与14.53%，但同比仍分别有33.49%和40.22%的下降。

　　伴随销售黄金季节的来临，北京房地产市场的成交相对最差的时候情况有所改善，但市场仍无法达到去年同期水平。

　　重点跟踪的上市公司方面，除金隅万科城及保利西山林语销售较好外，其他楼盘日均销售套数基本都低于1套。

　　上海：成交回落，观望氛围开始弥漫

　　与北京期房市场的持续回暖不同，上海房地产的成交量未能保持5月份的上升态势，环比上月出现了一定幅度的回落。其中住宅成交套数与成交面积比5月份分别下降20.86%与16.29%。同比去年则分别下降了43.57%与49.73%。

　　重点跟踪的上市公司当中，万科的四季花城与保利西子湾、五月花二期销售相对突出，当月的销售率基本超过或接近50%。而这两个项目的共同特点均是定价相对较低。各公司其他项目的销售基本都较为平淡。

　　深圳：豪宅抬升成交价格

　　随着五月上旬春季房交会因素的释放殆尽，以及房贷标准的重新收紧，深圳楼市销量六月份相比上月出现较大幅度的回落。新房成交套数和成交面积环比上月分别下降38.61%和30.28%。

　　不过深圳本月的成交均价达到了14574元/平方米，相比上月高出了30.79%。成交均价大幅抬升的主要原因在于成交结构的变化，本月豪宅的成交比重相比上月有明显的上升，比较典型的项目是起价为5万/平方米的华侨城天麓项目，二区和七区的销售率分别达到了38.6%和67.9%。这也再次显示当前的房地产市场调整中，小户性的刚性需求与高端人群的顶级豪宅需求相对受市场观望情绪影响较小的特征。